নিউইয়র্ক স্টেট ও নিউইয়র্ক সিটির হাউজিং মার্কেটের মূল্য, প্রবণতা ও পূর্বাভাস ২০২৩ নিয়ে সম্প্রতি নিউইয়র্ক স্টেট অ্যাসোসিয়েশন অব রিয়েলেটর (এনওয়াইএসএআর, একটি নট ফর প্রফিট অর্গানাইজেশন, যা ৬০ হাজারের বেশি নিউইয়র্ক স্টেট প্রফেশনালদের প্রতিনিধিত্ব করে) সর্বশেষ ১৮ মে ২০২৩ এক প্রতিবেদন প্রকাশ করেছে। এখানে নিউইয়র্ক সিটি রিয়েল এস্টেট বাজারের পাশাপাশি রাজ্যব্যাপী বাজারের সর্বশেষ প্রবণতা রয়েছে। নিউইয়র্ক স্টেট হাউজিং মার্কেট ক্রমাগত ইনভেন্টরির অভাব এবং ক্রমবর্ধমান সুদের হারের কারণে হাউজিং মার্কেটে স্ট্রাগল করছে, বাড়ির ক্লোজিং (বিক্রি সম্পন্ন) করা প্রায় এক দশকের মধ্যে সর্বনিম্ন পয়েন্টে নেমে গেছে। বিক্রয়ের জন্য কম বাড়ি বাজারে তালিকাভুক্ত থাকার কারণে ক্রেতারা তীব্র প্রতিযোগিতার সম্মুখীন হচ্ছেন। অন্যদিকে বিক্রেতারা আগ্রহী ক্রেতা খুঁজে পেতে লড়াই করছেন। প্রতিবেদনে কীভাবে কম ইনভেন্টরি ও ক্রমবর্ধমান সুদের হার বিয়েল এস্টেট মার্কেটে বেচাকেনায় প্রভাব ফেলছে তা দেখানো হয়েছে। ২০২৩-এর এপ্রিলের আগের বছরের একই মাসের তুলনায় বিক্রি ২৯.৬ শতাংশ কমেছে অর্থাৎ এপ্রিল ২০২২ সালের মোট বিক্রির সংখ্যা ৯ হাজার ৮৫৭ থেকে নেমে এসেছে ৬ হাজার ৯৪৪। যা ফেব্রুয়ারি ২০১৪ সাল থেকে বিক্রির সর্বনিম্ন সংখ্যাচিহ্নিত করেছে। একইভাবে, নতুন বাড়ি বিক্রির তালিকাভুক্তিগুলো আগের বছরের তুলনায় ২৩.৪ শতাংশ কমেছে। অর্থাৎ এক বছরে নতুন বাড়ির সংখ্যা ১৭ হাজার ২১ থেকে নেমে এসেছে ১৩ হাজার ৪৯। ২০২২-এর এপ্রিল থেকে ২০২৩-এ পেন্ডিং সেল (মূলতবিক্রয়) হ্রাস পেয়েছে ১৩.২ শতাংশ। অর্থাৎ ১২,২০৯ থেকে কমেছে ১০,৫৯৯। ২০২২ সালের এপ্রিলের তুলনায় ২৩.৪ শতাংশ কমেছে। এটি টানা ৪০ মাসে চিহ্নিত করে বছরের পর বছরের তুলনায় হাউজিং ইনভেন্টরি কমেছে এবং বিক্রয়ের জন্য বাড়ির তালিকা। এপ্রিল মাসে মাত্র ৩১.১৭৭ ইউনিটে নেমে এসেছে যা গত বছর এপ্রিলের তালিকা ভুক্তির ৩৬ হাজার ৩৬৯টি বাড়ি থেকে ১৪.৩ শতাংশ হ্রাস। ২০০৭ সালের জানুয়ারিতে আবাসন পরিসংখ্যান রেকর্ড করা শুরু করার পর থেকে এটি নিউইয়র্ক স্টেটে তালিকাভুক্ত মাসিক বাড়ির সর্বনিম্ন সংখ্যা। সেই সঙ্গে বাড়ি বিক্রয় হ্রাসের জন্য পর্যাপ্ত ইনভেন্টরির অভাব এবং সুদের হার বৃদ্ধির জন্য দায়ী করেছেন অভিজ্ঞ মহল। সুদের হার ওঠানামা করতে থাকে। এপ্রিল থেকে। ৩০বছরের ফিক্সড-রেট বন্ধকিতে শুরু হয় ৬.২৮ শতাংশ থেকে। কিন্তু মাস শেষে হয় ৬.৪৩.শতাংশে। ফ্রেডি ম্যাকের মতে, ৩০ বছরের ফিক্সড রেট মর্টগেজের মাসিক গড় ৬.৩৪ শতাংশে স্থির হয়েছে- যা গত মাসে গড়ে ৬.৫৪ শতাংশ থেকে কিছুটা কম। ফ্রেডিমেকের মতে, ফেব্রুয়ারি মাসে প্রতি সপ্তাহে সুদের হার বেড়েছে। ৩০ বছরের ফিক্সড-রেট বন্ধকের মাসিক হার ৬.০৯ শতাংশ থেকে শুরু করে ৬.৫০ শতাংশে শেষ হয়েছে। মর্টগেজ ইন্টারেস্ট বাড়ার সঙ্গে সঙ্গে ঋণ (লোন) প্রাপ্তির খরচ বাড়ার সঙ্গে সঙ্গে এটি রিয়েল এস্টেটের চাহিদা হ্রাস কওে, যা মূলত ঘুরে বাড়ির দাম কমিয়ে দেয়। নিউইয়র্কে বাড়ির দাম উল্লেখ করে বলা হয়েছে যে, নিউইয়র্ক স্টেটে মাঝারি টাইপের যে বাড়ির বিক্রয় মূল্য ২০২২ সালের ফেব্রুয়ারিতে ছিল ৪ লাখ ডলার তা থেকে ২০২৩ সালের ফেব্রুয়ারিতে নেমে এসেছে ৩ লাখ ৭৫ হাজার ডলারে। যা ৬.৩ শতাংশ দাম কমেছে। গড় বিক্রয় মূল্যও ৩.৪ শতাংশ কমে ৫০৫.৮৯৫ ডলার হয়েছে। বাড়ির মালিকরা গড়ে বিক্রয়ের সময় তাদের আসল তালিকা মূল্যের ৯৮.৫ শতাংশ পেয়েছেন। অর্থাৎ তালিকাভুক্ত মূল্যের চেয়ে বিক্রয় মূল্য বছরে ১.৫ শতাংশ কমেছে। বাজারে তালিকাভুক্তির দিনগুলি ৪.৭ শতাংশ বেড়ে গড়ে ৬৭ দিনে হয়েছে এবং মাসের সরবরাহ ৭.৭ শতাংশ বেড়ে ২.৮ মাসে হয়েছে। বাড়ির দাম কমে যাওয়া ক্রেতাদের জন্য তাদের প্রথম বাড়ি কেনার জন্য বা দরকষাকষির জন্য বিনিয়োগকারীদের জন্য একটি ভাল সুযোগ। এর অর্থ হল তাদের জিজ্ঞাসা করা মূল্য কমাতে হবে বা তাদের বাড়ি বিক্রি করার জন্য অপেক্ষা করতে হবে। অপর এক তথ্য থেকে জানা যায়, ১ হাজার ৬৪৪টি বিক্রি হওয়া বাড়ির উপর চালানো জরিপে দেখা গেছে, এর মধ্যে ৬৯৬ টি বাড়ি বিক্রি হয়েছে তালিকা মূল্যের চেয়ে কম দামে। যা ৪২ শতাংশ তালিকা মূল্যে বিক্রি হয়েছে। ৮৩৬টি বাড়ি যা ৫১ শতাংশ, আর ১১২ টি বাড়ি বিক্রি হয়েছে তালিকা মূল্যের চেয়ে বেশি দামে। যা ৭ শতাংশ। আর ৮৫৯টি বাড়ির মধ্যে ১৮১টি বাড়ি বিক্রি হয়েছে ৩০ দিনের কম সময়ে যা ২১ শতাংশ, ৩০ থেকে ৯০ দিনের মধ্যে বিক্রি হয়েছে ৩০০ টি যা ৩৫ শতাংশ এবং ৩৭৮টি বাড়ি বিক্রি হয়েছে ৯০ দিনে বেশি সময় পরে। যা ৪৪ শতাংশ। হাউজিং সামর্থ্য সূচক গত বছরের ফেব্রুয়ারির তুলনায় ১৬.৭ শতাংশ থেকে কমে ১০.৫ শতাংশে নেমে এসেছে। যখন এটি ছিল ১ লাখ ২৬ হাজার ১২৯-এর একটি সূচকে মানে হলো যে, মধ্যম পরিবারের আয় প্রচলিত সুদের হারের অধীনে মধ্যম-মূল্যের বাড়ির জন্য যোগ্যতা অর্জনের জন্য প্রয়োজনীয় ১২০ শতাংশ। একটি উচ্চ সংখ্যা মানে বৃহত্তর ক্রয়ক্ষমতা।

এদিকে ১৮ মে ২০২৩ বৃহস্পতিবার ফেডিম্যাকের তথ্য থেকে জানা যায়, ৩০ বছরের জন্য ফিক্সড রেট মর্টগেজ বেড়ে হয়েছে গড়ে ৬.৩ শতাংশ। যা গত সপ্তাহে ছিল ৬.৩৫ শতাংশ। আর ১ বছর আগে ছিল ৫.২৫ শতাংশ। তবে ১৫ বছরের জন্য গড় রেট ৫.৭৫ অপরিবর্তিত রয়েছে, যা এক বছর আগে ছিল ৪.৪৩ শতাংশ। তবে একই দিনে প্রকাশিত মর্টগেজ নিউজ ডেইলির তথ্য মতে, ৩০ বছরের ফিক্সড-রেট মর্টগেজ গড়ে ৬.৭ শতাংশ। হাউজিং সামর্থ্য (এফোরডেবল) সূচক গত বছরের ফেব্রুয়ারির তুলনায় ১৬.৭ শতাংশ কমে ১০৫ এনেমে এসেছে। যখন এটি ছিল ১২৬। আর ১২০-এর একটি সূচকের মানে হলো যে মধ্যম পরিবারের আয় প্রচলিত সুদের হারের অধীনে মধ্যম মূল্যের বাড়ির জন্য যোগ্যতা অর্জনের জন্য প্রয়োজনীয় ১২০ শতাংশ, একটি উচ্চসংখ্যা মানে বৃহত্তর ক্রয়ক্ষমতা। নিম্নোল্লিখিত হাউজিং বাজারের প্রবণতা রিয়েলেটর.কম এ বিক্রয়ের জন্য তালিকাভুক্ত একক-পরিবার, কনডো এবং টাউনহোম সম্পত্তির ওপর ভিত্তি করে। জমি, মাল্টি-ইউনিট এবং অন্যান্য সম্পত্তির ধরন বাদ দেওয়া হয়েছে। উপস্থাপিত ডাটার উপর ভিত্তি করে, নিউ ইয়র্ক সিটি বর্তমানে মার্চ ২০২৩ অনুযায়ী এখন ক্রেতার জন্য রিয়েল এস্টেট বাজার। মধ্যম তালিকাভুক্ত বাড়ির দাম বছরের পর বছর ১৬.৬ শতাংশ কমেছে, যা বাড়ির দামের হ্রাস নির্দেশ করে। বিক্রয় থেকে তালিকা মূল্যের অনুপাতও তুলনামূলকভাবে কম। বাড়িগুলি গড়ে জিজ্ঞাসিত মূল্যের চেয়ে ৩.৩২ শতাংশ কম। একজন ক্রেতা বিক্রয় থেকে তালিকা মূল্যের অনুপাত ৯০ শতাংশ এর কাছাকাছি দাম দিতে পছন্দ করবে। যেখানে একজন বিক্রেতা সর্বদা এমন পরিস্থিতিতে পছন্দ করবে যা ১০০ শতাংশ বা তার বেশি অনুপাত দাম পায়। উপরন্তু, বর্তমানে নিউইয়র্ক সিটিতে ২৫.৮৬৩টি বাড়ি বিক্রির জন্য রয়েছে, যা নির্দেশ করে যে বাড়ির চাহিদার তুলনায় বাড়ির সরবরাহ বেশি। একটি বাড়ি বিক্রি হওয়ার আগে বাজারে খরচ করার গড় সময় হল ১৫১ দিন। যা গত মাস থেকে বেড়েছে কিন্তু গত বছরের থেকে কিছুটা কম৷ নিউইয়র্ক সিটিতে বিক্রির জন্য বাড়ির (ইনভেন্টরি) সংখ্যা বেড়েছে ৪.২ শতাংশ। যা  বছর ধরে ফেব্রুয়ারি পর্যন্ত ১৬ হাজার ১৬১। তবে তা এখনো পি পেন্ডামিক লেভেল থেকে ৬ শতাংশ, কিন্তু স্ট্রিট ইজির মতে বাড়ি বিক্রি না হলেও উৎসুক বা আগ্রহীদের বাড়ি দেখার হিড়িক বেড়েছে ৯ শতাংশ। এদিকে নিউইয়র্ক স্টেটে বাড়ির দাম এখনো নাগালের বাইরে থাকায় সম্ভাব্য (পটেনশিয়াল) ক্রেতাদের ২৮ শতাংশ অন্য স্টেটে যাচ্ছে। যাতে নাগালের মধ্য সহনীয় দামে বাড়ি ক্রয় করতে পারে। অন্যদিকে বিভিন্ন স্টেট থেকে বিভিন্ন কারণে সম্ভাব্য ক্রেতাদের ৩ শতাংশ নিউইয়র্কে আসছে। নিউইয়র্ক স্টেট হাউজিং মার্কেট ২০২৩ সালে বাড়ির কম ইনভেন্টরি এবং ক্রমবর্ধমান বন্ধকী সুদের হারের কারণে স্ট্রাগল চালিয়ে যেতে পারে। যাই হোক, সুদের হার কমতে শুরু করলে তারা রিয়েল এস্টেটের চাহিদা বাড়াতে এবং বাড়ির দাম বাড়াতে পারে। ন্যাশনাল অ্যাসোসিয়েশন অব রিয়েলেটরস ভবিষ্যদ্বাণী করে যে, সুদের হার আগামী মাসগুলোতে ধীরে ধীরে হ্রাস পাবে। ২০২৩ সালের শেষ নাগাদ প্রায় ৫.০ শতাংশে পৌঁছবে। এটি ক্রেতাদের বন্ধক পাওয়া সহজ করবে এবং বাড়ির চাহিদা বৃদ্ধি করে হাউজিং বাজারকে চাঙ্গা করে তুলতে সাহায্য করতে পারে।

প্রকাশক: মঞ্জুর হোসেন

সম্পাদক: মিজানুর রহমান

House : 29, Road : 01 Sector : 02, Block :F Aftabnagar, Dhaka:1212 (Opposite China Building) E-mail : deshusdhaka@gmail.com (Advertising & News For Bangladesh)