যুক্তরাষ্ট্রে বাড়ি কেনার খরচ আরো বাড়লো। ৩০ বছরের ফিক্সড মর্টগেজের গড় সুদের হার চলতি বছরে নতুন উচ্চতায় পৌঁছে ৬.৭১ শতাংশে দাঁড়িয়েছে। এতে নতুন বাড়ির ক্রেতাদের মাসিক কিস্তি যেমন বাড়ছে, তেমনি কম সুদের সময়ে ঋণ নেওয়া বাড়ির মালিকদের রিফাইন্যান্স করার সুযোগও সীমিত হয়ে পড়ছে।ফ্রেডি ম্যাক-এর ৩ সেপ্টেম্বরের তথ্য অনুযায়ী, আগের সপ্তাহে ৩০ বছরের গড় মর্টগেজ সুদ ছিল ৬.৬৬ শতাংশ। এক বছর আগে একই সময়ে এই হার ছিল ৬.৫০ শতাংশ। অর্থাৎ এক বছরের ব্যবধানে সুদের হার বেড়েছে ২১ বেসিস পয়েন্ট। একই সময়ে ১৫ বছরের ফিক্সড মর্টগেজের গড় সুদও বেড়ে ৬.০৪ শতাংশে উঠেছে, যা আগের সপ্তাহের ৫.৯৮ শতাংশের চেয়ে বেশি।

মর্টগেজের সুদের হার সরাসরি ফেডারেল ফান্ডস রেটের সঙ্গে নির্ধারিত হয় না। বরং ১০ বছরের মার্কিন ট্রেজারি বন্ডের ফলনের সঙ্গে এর ঘনিষ্ঠ সম্পর্ক রয়েছে। বিনিয়োগকারীরা ভবিষ্যৎ মূল্যস্ফীতি, অর্থনৈতিক প্রবৃদ্ধি ও সরকারি ঋণ নিয়ে উদ্বিগ্ন হলে ট্রেজারি ফলন বাড়তে পারে, যার প্রভাব মর্টগেজের সুদেও পড়ে।

সাম্প্রতিক সময়ে বৈশ্বিক বন্ডবাজারে বিক্রির চাপ বেড়েছে। যুক্তরাষ্ট্র-ইরান সংঘাত, জ্বালানির দাম বেড়ে যাওয়ার প্রভাব, মূল্যস্ফীতির আশঙ্কা এবং যুক্তরাষ্ট্রের জাতীয় ঋণ ৪০ ট্রিলিয়ন ডলার ছাড়িয়ে যাওয়া নিয়ে উদ্বেগের কারণে বিনিয়োগকারীদের মধ্যে অনিশ্চয়তা তৈরি হয়েছে। এর প্রভাব পড়েছে ট্রেজারি বন্ডের ফলন ও ঋণের খরচে।

অর্থনীতিবিদদের একটি অংশ বছরের শুরুতে আশা করেছিলেন যে ২০২৬ সালে মর্টগেজের সুদ আরো কমবে। বছরের শুরুতে কিছুটা কমলেও ফেব্রুয়ারিতে ইরানের সঙ্গে যুদ্ধ শুরু হওয়ার পর তেলের দাম বেড়ে যাওয়ায় মূল্যস্ফীতি আবার বাড়তে পারে ,এমন আশঙ্কা তৈরি হয়। ফলে সুদের হার কমার পরিবর্তে আবার ঊর্ধ্বমুখী হয়েছে। রেডফিনের পূর্বাভাস অনুযায়ী, চলতি বছরের বাকি সময়ে মর্টগেজের সুদ ৬ শতাংশের মাঝামাঝি থেকে শেষের দিকে থাকতে পারে। তবে সুদের হার ৭ শতাংশের কাছাকাছি চলে আসায় বাড়ি কেনার সিদ্ধান্ত নেওয়া অনেক পরিবারের জন্য কঠিন হয়ে পড়ছে।

মর্টগেজের সুদ বাড়ার অর্থ হলো একই দামের বাড়ি কিনতে একজন ক্রেতাকে প্রতি মাসে বেশি কিস্তি দিতে হবে। ফলে অনেক ক্রেতা কম দামের বাড়ি খুঁজছেন, বড় ডাউন পেমেন্ট দেওয়ার কথা ভাবছেন অথবা বাড়ি কেনার সিদ্ধান্ত পিছিয়ে দিচ্ছেন।উচ্চ মর্টগেজ সুদের প্রভাব ইতোমধ্যে আবাসন বাজারের লেনদেনেও দেখা যাচ্ছে। ন্যাশনাল অ্যাসোসিয়েশন অব রিয়েলটরসের জুলাইয়ের তথ্য অনুযায়ী, চুক্তিবদ্ধ বাড়ি বিক্রির সংখ্যা আগের মাসের তুলনায় ২.৩ শতাংশ কমেছে এবং এক বছরের তুলনায় কমেছে ২.২ শতাংশ। জুলাইয়ের চুক্তিবদ্ধ বাড়ি বিক্রির সংখ্যা ছিল জানুয়ারি ২০২৬-এর পর সর্বনিম্ন পর্যায়ে।

নিউইয়র্কের মতো উচ্চমূল্যের বাজারে এই সুদের প্রভাব আরো গুরুত্বপূর্ণ। বাড়ির দাম বেশি হওয়ায় সুদের সামান্য পরিবর্তনও মাসিক মর্টগেজ পেমেন্টে বড় পার্থক্য তৈরি করতে পারে। বিশেষ করে প্রথমবারের ক্রেতা এবং সীমিত আয়ের পরিবারের জন্য বাড়ি কেনার সামর্থ্য ধরে রাখা কঠিন হয়ে পড়ছে।

বছরের শুরুতে মর্টগেজের সুদ কিছু সময়ের জন্য ৬ শতাংশের নিচে নেমে গেলে অনেক বাড়ির মালিক রিফাইন্যান্স করার কথা ভাবেন। কিন্তু পরবর্তী সময়ে সুদ আবার বাড়ায় সেই সুযোগ অনেকটাই কমে গেছে। যারা আগে থেকেই তুলনামূলক কম সুদে মর্টগেজ নিয়েছেন, তাদের অনেকের জন্য বর্তমান সুদে নতুন করে ঋণ নেওয়ার আর্থিক সুবিধা কম।

উদাহরণ হিসেবে, ৪ লাখ ডলারের ৩০ বছরের ফিক্সড মর্টগেজে ৬ শতাংশ ও ৬.৭১ শতাংশ সুদের মধ্যে মাসিক মূলধন ও সুদের কিস্তিতে উল্লেখযোগ্য পার্থক্য তৈরি হতে পারে। তবে প্রকৃত মাসিক পেমেন্ট নির্ভর করবে ডাউন পেমেন্ট, ক্রেডিট স্কোর, ঋণের ধরন, সম্পত্তির কর, বাড়ির বীমা এবং অন্যান্য খরচের ওপর।

এ কারণে শুধু বিজ্ঞাপনে দেওয়া সুদের হার দেখে সিদ্ধান্ত না নিয়ে তবে বাড়ি কেনার সময় শুধু মর্টগেজের সুদের হার দেখলেই হবে না। ঋণের এপিআর ক্লোজিং কস্টস এবং পয়েন্টসের মতো অতিরিক্ত খরচও বিবেচনায় রাখতে হবে। এপিআর হলো ঋণের বার্ষিক প্রকৃত খরচের হার, ক্লোজিং কস্টস হলো বাড়ি কেনার সময় ঋণ সম্পন্ন করতে দিতে হয় এমন বিভিন্ন ফি ও খরচ আর পয়েন্টস হলো সুদের হার কমানোর জন্য ঋণগ্রহীতার আগাম পরিশোধ করা ফিএবং মোট ঋণ খরচ তুলনা করা গুরুত্বপূর্ণ। ফ্রেডি ম্যাক-এর সাপ্তাহিক গড় হারও সব ঋণগ্রহীতার জন্য প্রযোজ্য নয়। একজন ক্রেতা বাস্তবে যে সুদের হার পাবেন, তা তার ক্রেডিট স্কোর, ডাউন পেমেন্ট, ঋণের ধরন এবং ঋণদাতার ওপর নির্ভর করতে পারে।

মর্টগেজের সুদ সামনে কমবে নাকি আরো বাড়বে, তা নির্ভর করবে মূল্যস্ফীতি, শ্রমবাজার, ট্রেজারি বন্ডের ফলন এবং ফেডারেল রিজার্ভের নীতির ওপর। বর্তমানে সুদের হার ৬ শতাংশের মাঝামাঝি থেকে শেষের দিকে অবস্থান করছে এবং ৭ শতাংশ একটি গুরুত্বপূর্ণ সীমা হয়ে উঠেছে।

সব মিলিয়ে, মর্টগেজের সুদ ৬.৭১ শতাংশে পৌঁছানোয় নিউইয়র্কসহ যুক্তরাষ্ট্রের বাড়ির বাজারে ক্রেতাদের ওপর আর্থিক চাপ আরো বেড়েছে। যারা এখন বাড়ি কেনার পরিকল্পনা করছেন, তাদের জন্য মাসিক মর্টগেজ পেমেন্টের পাশাপাশি সম্পত্তি কর, বীমা, রক্ষণাবেক্ষণ ও ক্লোজিং কস্টেও হিসাব করা জরুরি।

প্রকাশক: মঞ্জুর হোসেন

সম্পাদক: মিজানুর রহমান

House : 29, Road : 01 Sector : 02, Block :F Aftabnagar, Dhaka:1212 (Opposite China Building) E-mail : deshusdhaka@gmail.com (Advertising & News For Bangladesh)